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Länderreport / Archiv | Beitrag vom 18.04.2013

Hilfe, mein Haus wird verkauft!

Gentrifizierung hautnah

Von Jens Rosbach

Sanierung eines Altbaus (dpa / picture alliance / Sven Hoppe)
Sanierung eines Altbaus (dpa / picture alliance / Sven Hoppe)

In der Finanzkrise sind Immobilien die Wertanlage schlechthin. Besonders in Berlin, wo die Wohnungspreise jahrelang sehr günstig waren. Was passiert, wenn ein Mietshaus als Geldanlage gekauft wird, hat unser Autor erlebt.

Tobias Nöfer: "Es gibt wirklich Leute, die haben 100 Millionen auf der Kante und haben große Not, was sollen sie damit machen. Sie kriegen überall zu wenig%e. Und wenn man jetzt sieht, in Berlin sind die Mieten im Verhältnis zu sonstigen Großstädten sehr gering und Deutschland steht wirtschaftlich hervorragend da in Europa – also was mache ich? Global gesehen: Ich gehe nach Berlin und kaufe dort Immobilien! Auf Risiko!"

Vor meinem Wohnzimmerfenster, direkt vor meinem Balkon: ein Baugerüst. Daran hängt zur Straßenseite das Werbeschild einer Maklerfirma.

Baugerüste auch auf der Hofseite. Sie verdunkeln Schlafzimmer, Bad und Küche. Arbeiter schauen von außen durchs Fenster direkt auf mein Frühstücksei.

Im Hinterhof röhrt eine Seilwinde. Im Treppenaus donnert ein Schlaghammer. In der Wohnung über mir kracht eine Wandverkleidung zu Boden.

Tobias Nöfer: "Im Moment gibt’s viele Leute in der Welt, die kaufen Immobilien in Berlin per Fax. Das heißt, sie wissen gar nicht, was sie kaufen. Sie wissen nur, dass die Preise viel zu günstig sind im Verhältnis zu Rio de Janeiro, zu Paris, Rom oder London. Und wenn man dann schnell sein will und zu viel Geld hat, dann setzt man sich ans Faxgerät und kauft. Monopoly im großen Stil."

Mein Haus in Berlin-Prenzlauer Berg, ein fünfstöckiger Altbau in Top-Lage, wurde verkauft. Nun wird saniert. Die meisten Mieter sind ausgezogen. Ich nicht. Ich bin weder vor dem Baulärm geflüchtet, noch habe ich mich mit einer Auszugsprämie weglocken lassen. Ich habe mich auch nicht von Drohbriefen einschüchtern lassen. Ich habe dem Investoren-Druck standgehalten ‒ seit anderthalb Jahren.

Ich entschließe mich, alles genau zu protokollieren ‒ um über die "Gentrifizierung hautnah" im Rundfunk zu berichten. Werde ich für diese Sendung auch einen Investor interviewen können? Ich frage einen Berliner Architekten, Tobias Nöfer, der sich mit dem Immobilien-Kaufrausch in der Hauptstadt auskennt:

"Also ich kann mir vorstellen, dass es sehr schwierig ist, dort Interviewpartner zu finden. Weil es natürlich kein schöner Vorgang ist. Ich kaufe ein Haus, teile das auf, und verkaufe es meistbietend. Dabei verdiene ich sehr viel Geld, aber hinterlasse allen sonstigen Bewohnern des Hauses große Schwierigkeiten damit. Und dass das einer in der Öffentlichkeit kundtun will, ist natürlich ein großes Problem."

"Terminvereinbarung Mietergespräch.
Sehr geehrter Herr Rosbach, wir wurden vom Eigentümer Ihrer o.g. Wohnung beauftragt, mit Ihnen Kontakt aufzunehmen. Es stehen Veränderungen im Haus an, über die wir mit Ihnen gern sprechen würden."


Der Horror kündigt sich mit einem freundlichen Schreiben an. Es stammt von einer Berliner Agentur – von zwei Personen, die "Konfliktlösungen" anbieten.

"Wir vermitteln zwischen Eigentümer und Mieter."

Die Agentur soll mich bewegen, aus meiner Wohnung auszuziehen. Freiwillig. Denn auch ein neuer Hauseigentümer darf Mietern nur bei Eigenbedarf kündigen. Aber warum sollte ich – nach zehn Jahren – hier wegziehen? Aus einer Wohnung mit Stuck, Dielen, Balkon und günstigem Mietvertrag? Aus meinem Kiez mit den vielen Cafés und Parks - und mit zahlreichen Freunden und Bekannten hier? Ähnlich entschlossen äußern sich meine Nachbarn; im Treppenhaus tauschen wir uns aufgeregt aus. Jemand drückt mir ein Mietermagazin in die Hand, das vor solchen "Konfliktlöser"-Agenturen warnt. Hinter der freundlichen Fassade stünden knallharte Geschäftsinteressen, erfahre ich.

"Mieter/innen, die nicht schnell genug zu Gesprächen bereit sind, werden mit häufigen Anrufen genervt. Gern werden falsche Informationen zum Kündigungsschutz verbreitet, älteren Mieter/innen wird der schnelle Auszug nahegelegt, da mit zunehmendem Alter dieser ja schwieriger werde. Mieter/innen mit weniger guten Deutschkenntnissen wird auch mal direkt unverlangt ein Aufhebungsvertrag zugeschickt. Das Zuckerbrot weicht der Peitsche."

Die "Konfliktlöser" und ihre Angebote

Die Homepage der Entmietungs-Agentur ist überaus spartanisch ‒ nichtssagend. Ich rufe an. Eine Frau erklärt mir, dass mein Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Und dass Mieter, die ausziehen, eine Abstandszahlung erhalten. Ich könnte aber auch wohnen bleiben, müsste dann allerdings die Sanierung von Fassade, Hausflur, Leitungssträngen und Keller erdulden ‒ sowie einen Fahrstuhleinbau. Als dritte Möglichkeit regt sie an, die Wohnung doch einfach selbst zu kaufen. Selbst kaufen? Ist das nicht etwas riskant bei einem hundert Jahre alten Altbau? Ich frage nach Unterlagen zur Bausubstanz, ob wir vielleicht Schwamm im Gemäuer haben. Ich hätte da so was gehört. Die Dame will sich erkundigen.

Ich komme grade aus dem Supermarkt: ein Anruf der Konfliktlöser. Mit einem Kaufangebot – mitten auf der Straße. Ich könnte meine (unsanierte) Wohnung für rund 180.000 Euro erwerben. Das sind rund 2.500 Euro pro Quadratmeter. Ein Preis entsprechend dem Immobilienhype. Wenige Tage später rufen sie wieder an: Ob ich mich schon entschieden hätte? Ich werde wütend: "Wir sind hier nicht auf dem Trödelmarkt", erkläre ich und bitte um ein schriftliches Angebot samt Baugutachten. Nach mehreren Wochen erhalte ich eine E-Mail mit Tippfehlern:

"Bei Erwerb Ihrer Wohnung würden Sie eine gebrauchte Immobilie erwerben, deren Zustand Sie ja als langjähriger Mieter bereits kennen bzw. sich bei Bedarf gegebenenfalls selbst ein Bild davon machen können."

Bin ich Altbau-Experte? Kenne ich Dach, Gebälk, Fundament und Schornstein von innen? Von einem Schwammbefall wisse man nichts, beteuert die Absenderin. Aber:

"Gutachten oder ähnliches werden nicht erstellt und an die Kaufinteressenten übergeben."

Ein Baufachmann, den ich am Wochenende auf einer Party kennen lerne, schüttelt den Kopf: alles unseriös! Ich breche den Kontakt mit den "Konfliktlösern" ab. Ich bleibe Mieter und in meiner Wohnung.

Bei meinen Nachbarn haben die Vermittlerinnen hingegen Erfolg. Als einer der ersten zieht ein schmächtiger, meist krank wirkender Mann aus dem Hinterhaus aus. Weitere folgen. Anders die Lage im Vorderhaus: Viele schimpfen: Wir lassen uns nicht rausdrängen. Eine Wohnung in vergleichbarer Lage kostet nämlich auf dem freien Markt mindestens das Doppelte an Miete. Doch dann leert sich plötzlich auch das Vorderhaus: Eine Rentnerin zieht, mit einer Abstandszahlung, Hals über Kopf in eine Seniorenwohnung. Ein Ehepaar, das Angst vor der Haussanierung hat, flüchtet ins Umland. Auch eine Studenten-WG löst sich auf. Die Betroffenen erzählen, dass die Konfliktlöser wenige Tausend Euro Abstand geboten haben. Zusätzlich hätten sie aber mit einer Räumungsklage gedroht, weil in der WG – angeblich – illegale Untermieter gewohnt haben. Gerüchte kursieren: Ein paar Straßen weiter hätten hartnäckige Mieter ganze 30.000 Euro Abstand erstritten! Die ersten Kaufinteressenten inspizieren das Haus. Darunter viele gutsituierte Familien mit Kleinkindern.

Der Bürgermeister und seine Verordnungen

Matthias Köhne: "Man muss aufpassen, dass in bestimmten Stadtteilen durch so eine Entwicklung nicht eine Situation entsteht, wo die Bevölkerungsstruktur dann absolut homogen ist. Und natürlich die durch das Raster fallen, die sich so was nicht mehr leisten können, die dann praktisch in bestimmte Gegenden gedrängt werden. Wir sehen das ja, dass insbesondere am Rande der Stadt, dort wo große Hochhäuser stehen – im Osten, Plattenbauten – sich dort dieses Milieu möglicherweise sammelt, was in der Innenstadt keine Perspektive mehr hat."

Rathaus Berlin-Pankow, beim Bezirksbürgermeister Matthias Köhne. Dem Bürgermeister meines Bezirkes:

"Das ist eine Art von Strukturierung der Stadt, die niemand haben darf, weil jeder muss dafür sorgen, dass in jedem Bereich auch jeder seinen Platz findet."

Im Büro des SPD-Politikers stapeln sich Papierberge, obendrauf rote Mappen mit dem Vordruck "Eilt!". Der 46-Jährige berichtet, dass Berlin-Pankow die Gentrifizierung inzwischen intensiv bekämpfe – mit Verordnungen gegen Luxussanierungen, gegen Ferienwohnungen und gegen die Zusammenlegung von Wohnungen. Nicht nur der Bezirk, auch das Land engagiere sich immer mehr. So soll berlinweit die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert werden:

"Wir haben Demonstrationen für niedrige Mieten, wir haben Demonstrationen für den öffentlichen Raum. Und wenn sich Politik jetzt auf einmal darum kümmert und sagt: Das ist wichtig, das wird möglicherweise auch zu einem der zentralen Themen beim nächsten Bundestagswahlkampf, jedenfalls in den großen Städten, dann sieht man doch ganz konkret, dass unten etwas begonnen hat, was langsam oben ankommt, in der öffentlichen Wahrnehmung, was den Leuten schon länger auf den Nägeln brennt."

Mein Eigentümer, der aus dem Ausland kommt, will augenscheinlich möglichst viele Mieter loswerden. Logisch: Eine leere Wohnung verkauft sich besser. Eine leere Wohnung kann man auch neu vermieten – zu aktuellen Markthöchstpreisen.

In meinem Briefkasten finde ich den ersten Drohbrief. Noch parallel zum Angebot der Konfliktlöser, meine Wohnung selbst zu kaufen, schreibt mir der Anwalt des Investors. Er habe Hinweise, dass ich zu Hause auch arbeite. Eine (teil-)gewerbliche Nutzung meiner Wohnung sei aber verboten und deshalb einzustellen:

"Weitere rechtliche Schritte, insbesondere die Geltendmachung der Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung, wird sich ausdrücklich vorbehalten."

Verunsichert rufe ich die Mieterberatung an. Dort werde ich beruhigt: In meinen vier Wänden dürfe ich arbeiten so viel ich will. Jedenfalls solange ich keine Angestellten beschäftige, kein Publikum empfange und keine Störung des Hauses davon ausgeht. Ich notiere: Urteil des Bundesgerichtshofs, Aktenzeichen VIII ZR 165/08. Monate später versucht ein zweiter Anwalt, mich erneut einzuschüchtern, indem er mir eine Abmahnung schickt:

"Ich mache ausdrücklich darauf aufmerksam, dass eine vom Vermieter nicht zu duldende gewerbliche Nutzung der Mietwohnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen kann."

Ich antworte ihm mit den Argumenten des Bundesgerichtshofes. Danach ist Ruhe. Ein Nachbar, Jörg Gollnick, will ebenfalls nicht ausziehen. Der 45-Jährige berichtet, auch er habe Anwaltspost bekommen ‒ mit haltlosen Unterstellungen:

"Ja, es ist ein sehr bedrückendes Gefühl, gerade wenn man zwölf Jahre lang seine Miete regelmäßig bezahlt hat, sich nichts zuschulden kommen lassen hat – auf einmal ist man nicht mehr viel wert für den neuen Eigentümer. Man soll möglichst schnell seine Wohnung verlassen und es wird einfach ein Druck aufgebaut der, ja, auch seelisch an einem haftet."

Der Investor und seine Rechte

Jörg Peters: "Ich persönlich habe natürlich die Auffassung, dass Eigentum nicht nur verpflichtet, sondern auch Rechte mit sich bringt. Ich investiere, ich bringe Geld und ich habe dann auch bestimmte Rechte. Und wenn dann einer das nicht will, dann muss er dort nicht wohnen."

Ich habe doch noch einen Investor gefunden, der sich interviewen lässt. Nach mehreren Telefonaten bei Berliner Haus- und Grundstücksverbänden.

Jörg Peters: "Also, da sag ich einfach: Keiner zwingt dich, in dieser Wohnung, an diesem Standort zu diesem Preis zu wohnen. Wenn du das nicht willst, hast du das Recht – und das ist das Schöne als Mieter – zu sagen, ich ziehe hier aus. Wo ist da die Diskriminierung? Kein Mensch zwingt irgendjemanden hier zu wohnen."

Jörg Peters ist 1,95 groß, blond und Mitinhaber einer Immobilienfirma, die nach eigenen Angaben jedes Jahr 200 bis 400 Objekte kauft, saniert und weiter verkauft:

"Wir haben eine tolle Stadt, wir haben einen tollen Flair, wir haben internationale Leute. Das bedeutet aber nicht, dass wir uns wie in der Dritten Welt verhalten müssen, indem wir nämlich noch die Kohlen per Hand in den vierten Stock getragen werden. Oder dass es durch die Fenster zieht, weil wir einfach uralte Fenster haben. Und das ist etwas, was mich persönlich traurig stimmt: Wenn wir als Investor sagen, wir haben mal wieder ein Haus gefunden, wir investieren in die Fassade, wir investieren in die Fenster, wir investieren in die Heizungsanlage, dann werden wir so ein bisschen wie die Bösen dargestellt, als der Kapitalismus pur. Ich erlebe es persönlich anders."

Peters verweist auf die Gesetzeslage, die Mieter schütze. So könnten etwa Modernisierungskosten nur begrenzt auf die Miete umgelegt werden. Zudem schicke er nur seriöse "Beraterinnen" zu den Vermittlungsgesprächen. Dennoch habe er immer wieder Ärger mit störrischen Mietern. Diese lassen nach Aussage des Unternehmers keine Bauarbeiter in die Wohnung hinein, wenn neue Leitungen verlegt werden sollen. Er müsse dann die Mieter verklagen, schimpft der Investor. Zwar würde er regelmäßig gewinnen, doch die Haussanierung verzögere sich dadurch mitunter um über ein Jahr:

"Wenn Sie heute in ein Haus kommen, was über Jahrzehnte verwahrlost war und man noch kein Gespräch geführt haben, Sie das erste Mal Kontakt haben, dann ist es normal, dass Emotionen sehr schnell hochkommen und auch zu verbalen Attacken führen: Kapitalistensau, Vermieterschwein, Hau ab, du Arsch – dich wollen wir nicht! Als ich ein junger Mann war, war ich sicherlich emotional noch ein bisschen wilder und habe dann auch das ein oder andere Mal zurückgeschrien. Das tue ich heute nicht mehr."

Mein eigener Hausbesitzer kennt offenbar keine Gesetze. Die schreiben nämlich auch vor, dass Modernisierungsmaßnahmen drei Monate im Voraus angekündigt werden müssen. Detailliert. Stattdessen lässt der Eigentümer lediglich über die Hausverwaltung verkünden, dass in den nächsten zwei Wochen die Einrüstung und ‒ irgendwelche ‒ Bauarbeiten starten.

Die folgenden Monate werden hart: Die Gerüste, mit Netzen bespannt, verdunkeln meine gesamte Wohnung. Nachts schlagen im Hinterhof Bauplanen gegeneinander. Jeden Morgen weckt mich eine elektrische Lastenwinde. Im Dachgeschoss wird gezimmert. Zudem steht die Tordurchfahrt tagsüber ständig offen – selbst bei Minusgraden. Manchmal wird es einfach nur skurril: Etwa wenn plötzlich eine alte Kloschüssel langsam vor meinem Küchenfenster abgeseilt wird.

Ich bitte die Hausverwaltung immer wieder um Informationen, dennoch erhalte ich kein Schreiben, welche Bau-Belastungen mich wann und für wie lange erwarten. Stattdessen kleben irgendwelche Handwerker spontan Zettel in den Hausflur: Gassperrung! Stromsperrung! Wassersperrung! Eines Tages lese ich im Treppenhaus, dass die Farbe meiner Wohnungstür von außen abgebrannt werden soll.

"Für evtl. Lärm-, Geruchs- und Staubbelästigung bitten wir um Verständnis."

Wird jetzt giftiger Qualm in meine Wohnung ziehen?

Mir reicht’s, ich rüste auf. Ich klebe meine Wohnungstür ab, kaufe dicke Vorhänge und bestelle im Internet eine Alarmanlage.

Die Anwältin und die Mietminderung

Und vor allem: Ich suche mir eine Anwältin, zum ersten Mal in meinem Leben. Ich will genaue Bau-Informationen. Außerdem will ich eine angemessene Mietminderung für die Belästigung. Meine Anwältin zieht alle Register: Da die Modernisierung nicht korrekt angekündigt wurde, droht sie dem Investor mit einem Baustopp. Und zwar für das gesamte Haus. Das wirkt: Wenige Tage später erhalte ich einen Modernisierungsvertrag. Einen Vertrag, der mir eine kräftige Mietminderung garantiert sowie die detaillierte Ankündigung von Baumaßnahmen. Gewonnen! Eine Genugtuung nach den dubiosen "Konfliktlösern", nach den Anwalts-Drohbriefen, nach der Arroganz der Hausverwaltung.

Peters: "Natürlich gibt es schwarze Schafe. Und natürlich gibt es Leute, die mit Methoden, die wir ausdrücklich nicht unterstützen, versuchen, Mieter möglichst günstig aus ihren Wohnungen zu bekommen."

Jörg Peters, der gesprächsbereite Wohnungsunternehmer, hält nicht viel von Geschichten wie meiner. Von Betroffenen-Geschichten:

"Es ist auch immer so eine Art Politikum: Was ist gerade gewollt? Wenn Sie heute den Fernseher anmachen und sich mal angucken, welche Reportagen es gibt. Mieter werden betrogen etc. Na klar gibt es vielleicht hundert Fälle davon. Und natürlich bringt es Spaß, diese hundert Fälle an den Pranger zu stellen und daraus eine tolle Story zu machen. Aber finden Sie Storys über tolles Management von renovierten Häusern? Ich kenne keine. Und wenn wir überlegen, wie viele Wohnungen und wie viele viele Häuser wir jeden Tag, jedes Jahr in Berlin renoviert haben – warum wird denn darüber nicht berichtet?"

Der Investor verweist auf eine Studie, wonach die Masse der Berliner Hauskäufer nicht aus dem Ausland kommt, sondern von hier stammt. Es handelt sich also vor allem um Deutsche, die den Markt anheizen und damit die sogenannte Gentrifizierung:

"Es führt dazu, dass Viertel sich verändern. Es führt dazu, dass Menschen rausgedrängt werden, ja. Natürlich. Aber das ist eine Stadt. Ich sage einfach: Ich finde es gut. Na klar muss das nicht sein – die Frage ist nur: Wenn es nicht sein müsste, dann würde es auch nicht passieren. Also offensichtlich sind mehr Leute dafür als dagegen. Weil ansonsten würde es nicht passieren."

Ich bin dagegen. Ich möchte, dass mein Viertel so bleibt, wie es ist. Mit Platz für bunte WG‘s sowie für Senioren und Arbeitslose. Ich brauche auch keine glänzende Hausfassade und keinen teuren Fahrstuhl, den ich nicht benutze. Das ist der monatelange Stress nicht wert.

Die Gerüste am Haus wurden inzwischen zum großen Teil abgebaut, doch der Ärger geht weiter. So haben Handwerker die Decke meines Bades von oben durchbohrt. Aus Versehen. Hart trifft es auch eine Nachbarin: Bei ihr wurde einfach ein Fenster von außen zugemauert. Sie muss vor Gericht ziehen. In der vergangenen Woche ruft mich schließlich eine Baufirma an: Es sei, tatsächlich, Schwamm gefunden worden, und zwar in der Wohnung über mir. Deswegen sollen die Decken in meinem Wohn- und meinem Arbeitszimmer komplett abgetragen werden. Muss ich dafür ausziehen? Meine Nerven liegen blank. Mittlerweile träume ich von Bauarbeitern.

Der Hausbesitzer sitzt manchmal im Café nebenan. Soll ich dort mal so richtig auf den Tisch hauen und ihm die Meinung sagen? Neulich bestellt der Eigentümer wild gestikulierend ein Bier und spricht lautstark in sein Smartphone. Er redet irgendetwas von acht Prozent, vier Millionen Eigenkapital und dass er jemanden auflaufen lassen will. Bahnt sich hier ein neuer Hauskauf an? Bei welcher Adresse klingeln die "Konfliktlöser" als nächstes?

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Ein Mann in Portiersuniform winkt am Freitag (09.01.2009) vor dem "Wintergarten" in Berlin vorbeifahrenden Autofahrern mit seiner Mütze zu. Die Mitarbeiter des Varietes in der Potsdamer Straße demonstrierten gegen die Schließung ihrer Einrichtung zum 31. Januar 2009. (Soeren Stache / dpa/lbn )

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